Votre responsable Diagnostic Immobilier
Nicolas DUMAS
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PPT sur Strasbourg (BAS RHIN)
A l’égard de la nouvelle loi sur le climat, le gouvernement souhaite implémenter l’écologie dans notre société, et le marché de la construction notamment.
C’est dans ce cadre réglementaire que le Plan Pluriannuel de Travaux - ou PPT - a été créé. Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, ses desseins sont les suivants :
- lister les travaux à prévoir dans les parties communes,
- prévoir le budget - et donc les les frais à anticiper pour les copropriétaires -,
- et proposer un échéancier à 10 ans qui sera exposé en AG par le syndicat des copropriétaires puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un procédé unique énumérant les travaux collectifs à accomplir à l’intérieur d’une copropriété. Il est un formidable outil d’aide à la décision commune et répond à trois objectifs prioritaires :
- La tenue des logements pour prévenir le mécanisme naturel de son usure et limiter les dommages.
- La protection de ses occupants.
- La rénovation énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) repose sur l’analyse de la construction et des équipements de l’immeuble, ainsi que du du diagnostic de performance énergétique collectif (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG. Il inclut :
- Le répertoire de travaux destinés à rénover l’immeuble ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances escomptées à la suite de la mise en place.
- L’estimation du coût des travaux.
- Leur organisation sur les 10 prochaines années.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est-il obligatoire sur Strasbourg ?
Dès le 01/01/2023, le syndicat des copropriétaires aura l’obligation d’élaborer un projet de PPT (plan pluriannuel de travaux) si le bâtiment a plus de quinze ans et que la copropriété compte plus de 200 lots. Pour celles de 51 à 200 lots, l’obligation courra à compter du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de cinquante lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) est obligatoire, ses procédés de réalisations seront votées en AG. Les parkings ou garages ne sont pas pris en compte en tant que lots principaux.
Qui réalise le PPT (plan pluriannuel de travaux) sur Strasbourg ?
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être réalisé par une personne disposant de formation et de garanties spécifiques comme l’obtention d’un niveau d’étude validant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de rang semblable dans le domaine des techniques de la construction.
Ce professionnel devra donc avoir une vision globale une vue d’ensemble de l’immeuble intégrant bien sûr l’aspect calorifique, mais il devra également se défendre de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble de l’immeuble: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les endroits variés (vélos, ordures...), les parties communes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, la toiture, les logements (balcon, ventilation, fenêtre...).
Dans le Groupe AC Environnement, les équipes expertes du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble des compétences nécessaires à la mise en œuvre d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) et proposent à leurs clients (syndicat des copropriétaires et bailleurs) cette expertise spécifique.
Quel est l’intérêt du PPT (plan pluriannuel de travaux) pour un propriétaire ?
Dès le 01/01/2023, il ne sera plus possible de louer une habitation classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est estimée à + 450kWh par m² et par an.
En 2025, cela concernera tous les biens immobiliers classés en « nouveau G », puis 2028 pour les habitations en « F », etc.
Or, dans le cadre d’habitations communes, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement de la construction dans son entièreté et non seulement des appartements. On évoque notamment ici des travaux d’isolation extérieure, du système de ventilation et encore des pratiques de chauffage.
Avant de sélectionner un expert pour la réalisation du PPT (plan pluriannuel de travaux), le syndicat des copropriétaires va devoir exposer aux copropriétaires l’état de la construction et de ses équipements collectifs. Il s’aidera bien entendu sur un audit thermique, ou diagnostic énergétique commun. Les techniciens du groupe AC Environnement seront alors un appui sérieux pour les syndicats des copropriétaires.
Comment faire un PPT (plan pluriannuel de travaux) en copropriété ?
1/ La nomination du rédacteur du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être réalisé par un individu disposant de formations et de garanties caractéristiques à savoir un diplôme validant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau similaire dans le domaine des techniques de la construction. Cela peut concerner un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
L’individu sera présentée en assemblée des copropriétaires à la majorité simple. Cela permet de garantir sa liberté et son impartialité par rapport à l’ensemble des personnes impliquées.
2/ La présentation du projet de PPT (plan pluriannuel de travaux)en assemblée des copropriétaires
Une fois le PPT (plan pluriannuel de travaux) rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La soumission du projet a lieu à l’occasion de la première assemblée des copropriétaires suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Si des travaux sont programmés au cours de la prochaine décennie, l’adoption de tout ou partie du projet intègre l’ordre du jour. Ces intensions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les absents aussi).
Et si tout ou partie du PPT (plan pluriannuel de travaux) est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter en même temps la provision pour l’année des fonds de travaux de la copropriété.
